70 dias à espera de comprador: por que o sobrado demora quase o dobro do apartamento para sair do mercado

Studio sai em 41 dias, sobrado espera 68. Mapeamos a velocidade real de venda por tipo de imóvel em Curitiba — e o desconto silencioso que o mercado aplica.

Quando um anúncio some do portal — a URL retorna 404, a página não existe mais — as razões mais prováveis são duas: o imóvel foi vendido, ou o proprietário desistiu de vender. Em anúncios de venda residencial, a primeira é a mais comum. É o proxy mais próximo de velocidade de absorção que os dados públicos permitem calcular.

Mapeamos 764 anúncios de venda retirados dos portais desde o início do monitoramento — cerca de 0,8% da base total. A amostra é pequena em termos absolutos, mas suficiente para revelar padrões consistentes: studio vende primeiro, sobrado espera mais, e o mercado aplica um desconto silencioso para quem não corre.

Do mais rápido ao mais lento

Studio e kitnet: o produto mais líquido

Com 41 dias de média até a saída do mercado, studios e kitnets são o produto residencial mais líquido de Curitiba — mais rápido que apartamento convencional e quase o dobro de velocidade do sobrado. O ticket baixo (R$ 351k médio) e o perfil de comprador — investidor de renda, jovem em primeiro imóvel — reduzem a fricção da decisão. Quem quer comprar studio geralmente já sabe o que quer.

O estoque é pequeno: apenas 744 studios ativos na base, contra 31.300 apartamentos. Alta rotatividade num estoque enxuto é o perfil de mercado mais saudável — quando um studio sai, entra outro rapidamente. A taxa de giro (removidos/total) de 3,88% é a maior entre todos os tipos residenciais, mais de 6 vezes a taxa do apartamento convencional.

Apartamento: o mercado que sabe o preço

Apartamentos saem em 48 dias em média — o segundo mais rápido. Mas o dado mais revelador não é o prazo: é o preço. Os apartamentos que saíram do mercado custam, em média, 22,4% menos que os que continuam à venda. Essa diferença não é pequena: em termos absolutos, os removidos valiam R$ 940k e os ativos valem R$ 1,2M.

A leitura é direta: no estoque de apartamentos, há um segmento que vende — o de ticket calibrado — e um segmento que espera com preço acima do que o comprador está disposto a pagar. O mercado conhece o apartamento, tem opções, e escolhe. Quem precifica abaixo da média do estoque ativo tem 22% mais chance de estar no grupo que saiu.

Por faixa de preço, a absorção é surpreendentemente uniforme — mas com uma nuance:

A faixa R$ 400k–700k é a mais líquida — é onde está o grosso dos compradores de Curitiba com renda para financiar sem comprometer demasiado a capacidade de pagamento. Acima de R$ 1,2M, o prazo sobe discretamente, mas não de forma dramática: o comprador de alto padrão é mais deliberado, não necessariamente ausente.

Sobrado: o produto que mais espera — e paga mais caro por isso

Com 68 dias médios, o sobrado é o tipo residencial mais lento do mercado. O número em si já conhecia quem trabalha com imóveis: sobrado é o produto menos padronizado, mais sujeito a variáveis pessoais (planta, conservação, localização de quadra), e o comprador tende a visitar mais antes de decidir.

O que os dados acrescentam é a relação entre preço e prazo: quanto mais caro o sobrado, mais tempo fica no ar. E o sobrado que vendeu custou apenas 6,5% a menos que os que seguem ativos — uma diferença menor do que a do apartamento, mas presente.

O sobrado acima de R$ 1,2M fica 75 dias em média — quase o dobro do apartamento na mesma faixa. A hipótese mais razoável: o comprador de sobrado de alto padrão está simultaneamente avaliando outros produtos (casas em condomínio, terrenos para construção, apartamentos grandes). O sobrado de R$ 1,5M compete com um apartamento de R$ 1,2M no Batel e com um lote em condomínio por R$ 1,3M. A decisão é mais complexa.

O desconto implícito: o que o mercado paga menos para fechar

O padrão é quase universal: o que vendeu (saiu do ar) era mais barato do que o que ainda está à venda.

A exceção é a casa térrea — que vende ao preço de tabela, ou até ligeiramente acima da média do estoque. A explicação provável: casa térrea é produto escasso em Curitiba, com alta especificidade de localização. Quando aparece bem precificada, vai rápido — e o comprador não exige desconto porque sabe que não há muitas opções equivalentes.

O apartamento tem o maior gap (−22,4%) porque é o produto com mais comparáveis: um comprador de apartamento no Água Verde tem dezenas de opções próximas, pode comparar, e migra facilmente de anúncio. O preço de ancoragem é fraco. O vendedor que não calibra perde o comprador para o vizinho — e o anúncio fica.

O que isso significa na prática

Para o vendedor, o dado mais acionável é o gap de preço. O mercado não negocia formalmente até o preço de mercado — ele simplesmente não aparece. O comprador abre o portal, filtra por preço e ignora o imóvel que está acima da sua referência. O "desconto" acontece antes da visita, não depois.

A consequência prática: precificar o apartamento 10–15% acima do comparável mais próximo não produz uma negociação — produz silêncio. O anúncio fica ativo por mais tempo que a média (a base mostra apartamentos ativos com 98 dias de média no ar, contra 48 dos removidos), e só sai quando o preço cede ou o proprietário desiste.

Para o comprador, o mapa é o inverso: studio e kitnet exigem decisão rápida — o mercado absorve em 41 dias. Sobrado e terreno têm margem maior para avaliar: 68 e 58 dias em média, com menor pressão de concorrência direta.

Como ler estes dados: os "anúncios retirados" são URLs que retornaram erro 404 ou 410 — página não encontrada. Para imóveis à venda, o motivo mais provável é venda concluída; outros motivos possíveis incluem anúncio expirado ou retirada pelo proprietário. Os prazos representam o tempo entre a primeira indexação e o último retorno 200 (OK). O "desconto implícito" compara médias de grupos distintos — não é o desconto dado numa negociação individual. Base: 764 anúncios; subtipos com n<5 foram excluídos. Curitiba, imóveis à venda, ago. 2026.